MieterZeitung

Am 9. Juni wird ein neues Europäisches Parlament gewählt. Auch alle wahlberechtigten Bürgerinnen und Bürger in Deutschland sind aufgerufen ihre Stimmen abzugeben. Erstmals dürfen auch junge Menschen ab 16 Jahren wählen. Immerhin 96 der derzeit 705 Abgeordneten, und damit die Höchstzahl der uns zustehenden Mandate, kommen aus Deutschland.

Wer glaubt, dass ihn oder sie die Politik aus Brüssel wenig angeht, irrt. Auch beim Thema Wohnen bestimmt das Europäische Parlament an vielen Stellen mit, wie die Rahmenbedingungen auch in Deutschland ausgestaltet sein sollen.

Im vergangenen Jahr hat uns beispielsweise die Diskussion rund um die EU-Gebäuderichtlinie beschäftigt. Immer wieder und an verschiedenen Stellen haben wir klargestellt, dass im vermieteten Gebäudebereich der sozialverträgliche Klimaschutz in den Mittelpunkt gerückt werden muss, um Mieterinnen und Mieter nicht noch mehr finanziell zu belasten. Die Richtlinie nimmt – aus Klimaschutzperspektive vollkommen richtig – die energetisch schlechtesten Gebäude besonders in den Blick. Hier leben aber vor allem einkommensschwache Mieterhaushalte. Wenn also diese Gebäude zeitnah saniert werden sollen, muss gleichzeitig gewährleistet sein, dass die Kosten der Modernisierung nicht in erster Linie auf Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Idealerweise sollte „warmmietenneutral“ saniert werden, d.h., die Warmmiete sollte sich nach der Sanierung nicht erhöhen, indem dafür gesorgt wird, dass die nach Sanierung erhöhte Kaltmiete durch Energieeinsparungen wieder ausgeglichen wird.

Deutschland ist ein Mieterland und Klimaschutz eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, die nach Ansicht des Deutschen Mieterbundes in ausreichendem Maße sozial abgefedert werden muss.

Dass das Wohnen in Deutschland aber nicht den Stellenwert hat, den es haben sollte, hat vor Kurzem auch der unabhängige, seit 1949 eingerichtete Europarat in einer Stellungnahme mit deutlichen Worten zum Ausdruck gebracht: Er stellt fest, dass in Deutschland der Bestand an Sozialwohnungen seit Jahren rückläufig ist und ein Recht auf Wohnen nur begrenzt anerkannt wird. Es müssten deshalb dringend alle zur Verfügung stehenden Maßnahmen, einschließlich Eingriffen in den Wohnungsmarkt und Änderungen des Mietrechts, umgesetzt werden, um dem akuten Mangel an bezahlbarem Wohnraum ausreichend zu begegnen. Damit stellt der Europarat der Ampelregierung ein schlechtes Zeugnis in der Wohnungspolitik aus. Wir hoffen, dass wir den Rückenwind im Sinne des Mieterschutzes in Deutschland nutzen können.

Liebe Leserinnen und Leser der MieterZeitung, ich hoffe, dass Sie Ihr Stimmrecht wahrnehmen und bei der Europawahl am 9. Juni Ihre Stimme für demokratische Parteien und für mehr Mieterschutz in ganz Europa abgeben.

Ihre Melanie Weber-Moritz,

Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes

Renaissance der Werkswohnungen

Der Fachkräftemangel in Deutschland ist ein reales Problem und wird in den kommenden Jahren noch schlimmer. Bei der Debatte darüber, wie man das Problem lösen und mehr Fachkräfte aus dem Ausland anwerben kann, wird zwar viel über angemessene Bezahlung gesprochen. Ein großes Problem ist aber auch der fehlende Wohnraum hierzulande, den kürzlich sogar der Europarat gerügt hat.

Denn wer weiß, dass es am Arbeitsort keine oder keine bezahlbaren Wohnungen gibt, nimmt keinen Job in Deutschland an. Neben politischen und mietrechtlichen Maßnahmen zur Verbesserung der Lage auf dem Wohnungsmarkt brauchen wir daher eine Renaissance des Mitarbeiterwohnens. Dass die in den 1970er Jahren noch weit verbreiteten Werkswohnungen in den vergangenen Jahrzehnten – teils zu Schleuderpreisen – verkauft wurden, erweist sich inzwischen als fataler Fehler.

Um gute und qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in die Betriebe zu bekommen, spielt die Wohnraumversorgung nämlich eine entscheidende Rolle. Wenn Unternehmen ihren Beschäftigten Werkswohnungen anbieten können, wirkt sich das positiv für beide Seiten aus: Die Menschen finden Wohnungen und die Betriebe neues Personal. Das könnte sich als wichtiger Standortfaktor erweisen, wie auch die gerade erschienene Studie des Institutes Regio-Kontext herausstellt. Das Institut erwartet, dass mit entsprechender Förderung pro Jahr rund 10.000 Mitarbeiterwohnungen entstehen könnten – ein entscheidender Baustein zur Bekämpfung des Fachkräftemangels.

Lukas Siebenkotten, DMB-Präsident

Die Zahl der Sozialwohnungen sinkt seit Jahrzehnten, dabei würden eigentlich immer mehr gebraucht. Geplante Fördermittel reichen nicht aus, grundlegende Probleme bleiben ungelöst

Alle 37 Minuten verschwindet in Deutschland eine Sozialwohnung.“ So lautet die frustrierende Zusammenfassung des Bundesvorsitzenden der IG BAU, Robert Feiger, zu den aktuellen Bestandszahlen. Das sei nicht nur ein fataler Nettoverlust für den Wohnungsmarkt, sondern auch für den sozialen Zusammenhalt. Ursprünglich habe die Bundesregierung geplant, alle fünf Minuten eine neue Sozialwohnung zu bauen – insgesamt 100.000 pro Jahr. Das sei im vergangenen Jahr nicht ansatzweise erreicht worden und auch im laufenden sehe es nicht besser aus.

Mit nur rund 22.545 gebauten Sozialwohnungen wurde 2022 nicht einmal ein Viertel des im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP verankerten Zieles erfüllt. Das war noch erheblich weniger als im gesamten Mietwohnungsbau, wo laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) immerhin rund 53 Prozent der für 2022 angepeilten 160.000 Wohnungen gebaut wurden. Die schlechten Zahlen lassen sich zwar mit dem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld sowie mit fehlendem Personal und hohen Boden- und Materialpreisen weitgehend erklären. Das hilft Menschen mit wenig Geld, die dringend eine bezahlbare Wohnung suchen, allerdings nicht weiter. Durch den Zuzug geflüchteter Menschen aus Krisen- und Kriegsgebieten ist der Bedarf an Wohnraum noch einmal gestiegen, mit den aktuellen Fertigstellungszahlen ist die Lücke nicht zu schließen.

Hinzu kommt, dass der Wohnungsneubau, so wie er derzeit stattfindet, keine Entlastung für die extrem angespannten städtischen Wohnungsmärkte schafft. Denn ein Großteil der Neubauwohnungen ist für die meisten Mieter:innen nicht bezahlbar. Von den im Jahr 2022 rund 295.000 insgesamt neu gebauten Wohnungen sind weniger als ein Drittel klassische Mietwohnungen und weniger als ein Zehntel bezahlbare Sozialwohnungen.

Belegungsbindungen laufen aus

Und nicht nur der stockende Neubau von Sozialwohnungen ist ein großes Problem: Zusätzlich fallen auch jedes Jahr Zehntausende solcher Wohnungen weg. Das liegt daran, dass die sogenannte Sozial- oder Belegungsbindung befristet ist. Die Frist ist zwar je nach Bundesland unterschiedlich, in der Regel läuft sie aber 20 oder allerhöchstens 30 Jahre. Das heißt, Bauunternehmen bekommen für den Bau von Sozialwohnungen staatliche oder kommunale Fördermittel, weil sich deren Errichtung und Vermietung wirtschaftlich nicht lohnt. Im Gegenzug verpflichten sich die Unternehmen dazu, die geförderten Wohnungen für eine gewisse Zeit zu niedrigen Preisen an wirtschaftlich schwächere Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu vermieten. Ist diese Zeit vorbei, können die Wohnungen zu marktüblichen Konditionen angeboten werden und fallen so aus dem Sozialwohnungsbestand heraus.

Insgesamt fehlen durch diese beiden Entwicklungen – sinkende Neubauzahlen und auslaufende Belegungsbindungen – heute eine Million Sozialwohnungen. Gab es vor 1990 in der BRD noch fast vier Millionen davon, waren es 2010 im inzwischen vereinigten Bundesgebiet nur noch rund 1,66 und im Jahr 2020 nur noch rund 1,13 Millionen. Der Abwärtstrend setzt sich trotz aller Versprechungen auch unter der seit 2021 regierenden Ampel fort und erreichte Ende 2022 einen neuen Tiefststand: Mit rund 1,088 Millionen Sozialwohnungen verringerte sich der Bestand gegenüber Ende 2021 noch mal um ca. 14.000. Die aktuellen Zahlen stammen aus der Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der wohnungspolitischen Sprecherin der Linksfraktion im Bundestag, Caren Lay. Im vergangenen Jahr wurde demnach in allen Bundesländern zusammen der Bau von 22.545 Sozialwohnungen genehmigt, unterdessen liefen rund 36.500 Preisbindungen aus.

So vergrößert sich die Lücke zwischen Bedarf und Bestand in jedem Jahr mehr. Hinzu kommt, dass durch Inflation und höhere Kosten etwa für Energie, Heizung und Mieten immer mehr Menschen finanziell überlastet sind und dringend eine bezahlbare Wohnung bräuchten: „Wenn es nur noch rund eine Million Sozialwohnungen gibt, aber inzwischen mehr als elf Millionen Haushalte einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und damit auf eine Sozialwohnung haben, ist das ein riesiges Problem“, sagt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes.

Er fordert gemeinsam mit der IG BAU sowie anderen Sozial- und Branchenverbänden ein Sondervermögen von 50 Milliarden Euro zum Bau bezahlbarer Wohnungen. Ziel müsse es sein, „den zu erwartenden Kollaps auf dem sozialen Wohnungsmarkt abzuwenden“. Um den Bau zu beschleunigen, fordert das Bündnis „Soziales Wohnen“ auch die Absenkung der Mehrwertsteuer für den sozialen Wohnungsbau von 19 auf sieben Prozent.

Regionale Unterschiede

Für die soziale Wohnraumförderung, also die Förderung des Wohnungsbaus und anderer Maßnahmen zur Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum und der Bildung von selbst genutztem Wohneigentum, sind seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 die Länder zuständig. Erlassen sie keine eigenen Gesetze zur Förderung des sozialen Wohnraums, gilt das Wohnraumförderungsgesetz des Bundes. Die meisten Bundesländer haben aber inzwischen eigene Regelungen.

Schaut man sich die bundesweite Verteilung des Sozialwohnungsbestandes an, zeigen sich regional deutliche Unterschiede: So meldete Hessen Ende 2022 einen Zuwachs von knapp 1.700 auf nunmehr 82.172 Sozialwohnungen. In Hamburg stieg die Zahl nach einem Rückgang in den Vorjahren um gut 600 auf 81.006. In den meisten Bundesländern zeigte sich aber der von Robert Feiger erwähnte Nettoverlust: So sank die Zahl der Sozialwohnungen in Niedersachsen um fast 2.600 auf 52.601 und in Berlin um rund 4.500 auf 104.757.

Ende 2022 gab es die meisten Sozialwohnungen insgesamt in Nordrhein-Westfalen (435.025), Bayern (133.129) sowie Berlin (104.757), die wenigsten im Saarland mit 759. Gemessen an der Bevölkerungszahl sind Hamburg mit 4.281, Berlin mit 2.790 und Nordrhein-Westfalen mit 2.398 Sozialwohnungen je 100.000 Einwohner:innen Spitzenreiter der Tabelle. In den beiden kleinsten Bundesländern lässt sich anhand der Sozialwohnungsdichte gut erkennen, wo die Einkommen niedriger und gleichzeitig der Wohnungsmarkt angespannter ist: Im Saarland entfallen rund 77 Sozialwohnungen auf 100.000 Menschen, in Bremen dagegen über 1.000.

Beispiel Berlin

Die Hauptstadt steht exemplarisch für alle Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt: Stark steigende Preise – die Angebotsmieten bei Neu- und Wiedervermietungen erhöhten sich im laufenden Jahr um weitere 27 Prozent –, Zweckentfremdung von Wohnraum, Verdrängung. Auch der dringend benötigte Sozialwohnungsbau bleibt deutlich hinter den eigenen Vorgaben zurück: 2022 wurden laut Angaben des Berliner Mietervereins nur 2.747 geförderte Sozialwohnungen gebaut. Geschäftsführerin Ulrike Hamann warf dem schwarz-roten Senat vor, keine Antwort auf die Probleme beim sozialen Wohnungsbau zu haben. Im August musste der Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Christian Gaebler (SPD), eingestehen, dass man die Zielsetzung von 5.000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr 2022 nicht erreicht habe und sie voraussichtlich auch dieses Jahr verfehlen werde.

Bis Anfang September 2023 wurde für lediglich 151 Wohnungen die entsprechende Förderung bewilligt, meldete Mitte September der rbb. Gleichzeitig fallen in den kommenden Jahren mindestens 30.000 Wohnungen aus der Sozialbindung. Gegenüber 2012 hat sich die Zahl der Sozialwohnungen in der Hauptstadt bereits um rund 50.000 verringert. Der Mieterverein kritisiert außerdem, dass nun auch Wohnungen mit Einstiegsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter als Sozialwohnungen gelten. Diese Preise sind aber für Menschen mit niedrigen Einkommen oder im Sozialleistungsbezug nicht zu bezahlen.

Wie soll es nun laut der Bundesregierung mit dem sozialen Wohnungsbau weitergehen? Baustaatssekretär Sören Bartol (SPD) sagte Ende August unter Verweis auf neueste Pläne der Bundesregierung, dass bis 2027 bundesweit 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt würden. Erfahrungsgemäß legten die Länder mindestens den gleichen Betrag oben drauf. Acht Bundesländer haben laut Bartol die Zahl der Sozialwohnungen bereits erhöht. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) sagte, zusammen mit den Beiträgen der Länder stünden etwa 45 Milliarden Euro bis 2027 zur Verfügung. Da diese aber jedes Jahr neu ausgehandelt werden, lässt sich keine genaue Prognose über die tatsächlich zur Verfügung stehenden Mittel treffen.

Zuvor hatte Geywitz in einem Interview gesagt, sie werde den Erfolg ihrer Politik nicht an einer fixen Zahl messen, „sondern daran, ob es bei den Sozialwohnungen eine Kurve nach oben gibt“. Daran gemessen kann man der Bundesregierung derzeit nur ein „krachendes Scheitern“ vorwerfen, wie es Linken-Politikerin Lay ausdrückte. Auch DGB-Vorstand Stefan Körzell sieht im historischen Tiefstand an Sozialwohnungen einen „Weckruf für die Bundesregierung“. Der Gewerkschafter forderte den Bund u.a. auf, Grundstücke anzukaufen und sie günstig an Kommunen abzugeben, damit diese darauf Sozialwohnungen bauen können.

Sozialbindung entfristen

Auch an anderen Stellschrauben müsse dringend gedreht werden, sagt der Deutsche Mieterbund. Der vorhandene Bestand an Sozialwohnungen müsse in eine dauerhafte Bindung überführt werden. Möglich macht das die im Koalitionsvertrag vereinbarte und Neue Wohngemeinnützigkeit. Darin muss verankert sein, dass Sozialwohnungen für ihre gesamte Lebensdauer preisgebunden bleiben.

In ihrem Fünf-Punkte-Investitionsprogramm für die kriselnde Baubranche hatte die Grünen-Bundestagsfraktion kürzlich immerhin festgehalten, dass sie dafür sorgen wolle, „dass Sozialwohnungen so lange wie möglich mietpreisgebunden bleiben“. Dass die Koalitionspartner – besonders die FDP – von solchen Vorschlägen zu überzeugen sein werden, ist allerdings unwahrscheinlich. Und so verschwindet in 37 Minuten die nächste Sozialwohnung vom Markt.

Mit ganz oder teilweise eingerichteten Wohnungen können Vermietende teils hohe Renditen erwirtschaften.

Die MieterZeitung klärt die wichtigsten Fragen zum Thema: Welche Rechte gelten für Mieter:innen? Gibt es einen Kündigungsschutz? Welche Zuschläge sind erlaubt und wie werden sie berechnet?

Der Anteil der Angebote möblierter Wohnungen in Inseraten nimmt deutlich zu. Das geht aus einer aktuellen Untersuchung des Beratungsunternehmens Oxford Economics im Auftrag des Bundesjustizministeriums hervor. Waren im Januar 2013 noch etwa 19 Prozent der inserierten Wohnungen möbliert, so erreichte ihr Anteil an allen Angeboten im Oktober 2022 den Angaben zufolge knapp 27 Prozent. Die aufgerufenen Preise sind teils enorm (die MieterZeitung berichtete bereits in der Ausgabe 1/2022).

Das sind alarmierende Entwicklungen, die bereits den Bundesrat auf den Plan riefen. So fordert ein aktueller Antrag der Länder Hamburg und Bremen (Bundestagsdrucksache 218/23) mehr Sicherheit der Mieter:innen bei möbliertem Wohnraum. Auch der Deutsche Mieterbund fordert seit langem mehr Schutz vor überteuerten Mieten für möblierte Wohnungen.

Was ist möblierter Wohnraum?

Von möbliertem Wohnraum spricht man, wenn die Wohnung „überwiegend mit Einrichtungsgegenständen“ des Vermietenden ausgestattet ist, so dass eine sofortige Bewohnbarkeit gegeben ist. Auf das Vorhandensein von Haushaltsgegenständen wie Geschirr, Besteck etc. kommt es nicht an.

Wesentliche Einrichtungsgegenstände sind etwa Schränke, Bett, Tische und Stühle, Leuchten sowie Küchenmöbel mit Küchengroßgeräten wie Herd, Kühlschrank und Backofen. Einzelne Möbelstücke wie ein Einbauschrank oder ein luxuriöser Badschrank werden im Regelfall nicht als Grund für einen Möblierungszuschlag angesehen.

Welche Regeln gibt es?

Zwar gilt die Mietpreisbremse auch bei Wohnraum, der inklusive Einrichtung vermietet wird.

Allerdings werden die mietpreisdämpfenden Regelungen derzeit in der Praxis regelmäßig umgangen, da der Möblierungszuschlag, der zusätzlich auf die Kaltmiete aufgeschlagen wird, im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen werden muss. Dadurch ist sowohl die Einhaltung der Mietpreisbremse als auch die Angemessenheit des Möblierungszuschlags für Mietende nicht überprüfbar, weil sie erst von ihren Vermietenden Auskunft über die Zusammensetzung des Mietpreises verlangen müssen. Im Zweifel müssen sie letztere auf Auskunft verklagen.

Dies schreckt viele von der Geltendmachung ihrer Rechte ab und bewegt einige Vermietende dazu, die Mietpreisbremse über den Möblierungszuschlag zu umgehen, um besonders hohe Renditen zu erzielen. Um dies zu vermeiden, fordert der Deutsche Mieterbund, wie nun auch der Bundesrat, dass der Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden muss. Denn so wird die Überprüfung der zulässigen Miete und des angemessenen Möblierungszuschlags für Mieter:innen erleichtert und das Verlangen unzulässig hoher Mieten erschwert.

Gilt der Kündigungsschutz?

Wird Wohnraum möbliert vermietet, gilt nicht nur die Mietpreisbremse, sondern für Mieter:innen gilt auch der normale Kündigungsschutz. Möbliert vermieteter Wohnraum kann also, ebenso wie unmöblierter, nur dann vom Vermietenden gekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt, beispielsweise Eigenbedarf. Zudem müssen die Kündigungsfristen von bis zu neun Monaten eingehalten werden (siehe auch MieterZeitung 3/2023). Mieter:innen dagegen können möbliert vermieteten Wohnraum ebenso wie unmöbliert vermieteten grundlos und mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Zudem können sie der Kündigung des Vermietenden widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzulässige Härte für sie bedeuten würde.

Sowohl die Vorschriften zur Mietpreisbremse als auch die Regelungen zum Kündigungsschutz greifen ausnahmsweise nicht, wenn der vermietet möblierte Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermietenden liegt (Einliegerwohnung) und an eine Einzelperson vermietet wurde. Dann ist eine Kündigung grundlos und kurzfristig möglich, nämlich spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (§ 573c Abs. 3 BGB). Im Mietvertrag kann jedoch eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Ausnahmsweise steht Mieter:innen aber der eingeschränkte Kündigungsschutz für Einliegerwohnungen zu, wenn der möblierte Wohnraum zum dauerhaften Gebrauch für eine Familie überlassen wurde (§ 573a Abs. 2 BGB). Ist dies der Fall, kann der Vermietende zwar auch grundlos kündigen, dann aber mit einer um drei Monate längeren Kündigungsfrist.

Wie wird der Möblierungszuschlag ermittelt?

Wird eine Wohnung vollständig möbliert vermietet, kann auf die Vergleichsmiete laut Mietspiegel ein Zuschlag berechnet werden. Da der Möblierungszuschlag den Wert der Gebrauchsmöglichkeit für die Mieter:innen der Wohnung widerspiegeln soll, ist für seine Berechnung vom Zeitwert der überlassenen Möbel auszugehen.

Der Zeitwert ist dabei der Nutzungswert für die Mietenden. Diese Größe muss dann für die Vermietenden verzinst werden. Außerdem ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Gegenstände durch die Benutzung regelmäßig wertloser werden. Es muss also eine angemessene Abschreibung berücksichtigt werden. Umstritten ist dabei allerdings, mit welcher Abschreibung und welcher Verzinsung im Einzelfall zu rechnen ist. Die meisten Gerichte gehen bei der Berechnung des Zuschlags von einem zehnjährigen Abschreibungszeitraum für die Möblierung und einem monatlichen Abschreibungssatz von zwei Prozent des Zeitwerts aus.

Beispiel 1: Bei einer 10.000 Euro teuren Möblierung wären das bei funkelnagelneuen Möbeln 200 Euro Zuschlag pro Monat. Sind die Möbel schon zwei Jahre alt, würde der Zuschlag 160 Euro im Monat betragen.

Beispiel 2: Hat der Vermieter für 5.000 Euro kurz vor Mietvertragsbeginn die Möblierung der Wohnung vorgenommen, ergibt sich hiernach ein monatlicher Möblierungszuschlag in Höhe von 100 Euro.

Zu groß, zu klein, in der falschen Gegend – etliche Menschen leben nicht in der für sie optimalen Wohnung. Doch viele geben die Suche nach einem neuen Zuhause bald unverrichteter Dinge wieder auf. Besonders in Großstädten gibt es keine Wohnungen – vor allem keine bezahlbaren. Eine Lösung könnte ein Wohnungstausch bieten: Optimale Tauschkombinationen wären etwa Senior:innen in zu großen und Familien in zu kleinen Wohnungen.

Tatsächlich gewinnt das Thema Wohnungstausch in den vergangenen Jahren an Bedeutung, auch weil andere Versuche, die Wohnungsknappheit zu beseitigen, viel zu langsam vorangehen. Einige städtische Wohnungsbaugesellschaften betreiben inzwischen Wohnungstauschportale, auch private Anbieter haben den Bedarf erkannt. So versucht sich das Unternehmen wohnungsswap.de, eine Tochter der schwedischen Firma Lägenhetsbyte Sverige AB, derzeit als wichtigste Wohnungstauschplattform in Deutschland zu etablieren.

Die Webseite ist ähnlich gestaltet wie die bekannten Immobilienplattformen, nur dass hier ausschließlich getauscht werden kann. Tauschwillige stellen ihre Wohnung ein, mit Adresse, Fotos und den Eckdaten wie Größe, Etage, Zimmeranzahl, derzeitiger Miete und bekommen anhand ihrer Suchkriterien passende Tauschwohnungen vorgeschlagen. Finden sich Paare (auch Dreieckstausch ist möglich), sollen sie alles Weitere untereinander bzw. mit ihren Vermietenden klären und im Idealfall den Tausch abschließen.

Die deutsche Internetseite tauschwohnung.com funktioniert nach einem ähnlichen Prinzip. Doch wie gut laufen solche Portale? Der Geschäftsführer von tauschwohnung.com, John Weinert, gab der MieterZeitung einen Einblick. Demnach sind auf seinem Portal derzeit ca. 30.200 Tauschangebote in Deutschland, Österreich und der Schweiz aktiv, wobei der Fokus auf den Großstädten liegt. Über 180.000 Nutzer:innen verzeichnet die Seite. In den vergangenen zwei Jahren fanden sich laut Weinert rund 5.000 Haushalte zum Tausch zusammen, die Tendenz sei steigend.

Im Schnitt drei Tauschpaare pro Tag, das klingt nach nicht allzu viel, allerdings sind in der Praxis auch einige Hürden zu überwinden, damit ein Wohnungstausch gelingt. Zunächst müssen alle Beteiligten die für sich passende Wohnung finden, in der richtigen Größe und am richtigen Ort. Wer bisher einen Balkon oder Garten hatte, will ungern darauf verzichten, wer auf einen barrierefreien Zugang angewiesen ist, kann nicht in den dritten Stock ohne Fahrstuhl ziehen. Auch die emotionale Belastung darf nicht vergessen werden: Senior:innen, die lange in derselben Wohnung leben, tun sich oft schwer damit, einen Neustart zu wagen.

Miete bleibt Unsicherheitsfaktor

Dazu kommt die Frage der Miete: Hier liegt vermutlich der größte Unsicherheitsfaktor: Denn die auf den Tauschplattformen eingestellten Preise zeigen nur die derzeit gezahlten Mieten. Dass diese bei einem Wohnungstausch gleichbleiben, ist unwahrscheinlich, viele Vermieter:innen nutzen bei einem neuen Mietvertrag die Chance, die Miete zu erhöhen. Auch deswegen ist es wichtig, sie so früh wie möglich in den Tauschprozess einzubeziehen und die rechtlichen Fragen zu klären (siehe Seite 11).

Das hat auch tauschwohnung.com im Blick: „Wir empfehlen dir, den Kontakt zu deinem Vermieter möglichst schnell herzustellen, um abzuklären, ob du die Erlaubnis zum Tausch hast und zu welchen Konditionen getauscht werden darf“, heißt es. Bei wohnungsswap.de nimmt man es damit etwas lockerer: „Um deine Wohnung zu tauschen, brauchst du dich erst zu einem späteren Zeitpunkt an deinen Vermieter zu wenden“, heißt es da. Das kann der Deutsche Mieterbund allerdings nicht empfehlen, da es zu großen Problemen führen kann.

Sind alle Vermietenden einverstanden, gilt es noch, logistische Probleme zu lösen: Im Idealfall müssen die Tauschpaare ihre Wohnung am gleichen Tag verlassen, damit keine doppelte Miete gezahlt wird. Der Umzug sollte ebenfalls am gleichen Tag stattfinden, sonst entstehen Kosten für eine Übergangswohnung oder die Einlagerung von Möbeln. Geklärt werden muss auch, ob Teile der Einrichtung übernommen werden sollen und ob renoviert werden muss.

Ungleichgewicht beim Tausch

Bei der Nutzung städtischer oder kommunaler Tauschportale entfällt immerhin die Frage nach dem Einverständnis der Vermietenden. So heißt es auf inberlinwohnen.de, der Tauschplattform der Berliner Wohnungsbaugesellschaften: „Jede Mieterin und jeder Mieter einer der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften kann ihre oder seine jetzige Wohnung gegen eine andere vermietete Wohnung der sechs Landeseigenen tauschen.“ Ein weiterer Vorteil: Die Nettokaltmieten der Wohnungen bleiben nach dem Tausch unverändert. Tauscht allerdings jemand mit einer großen Wohnung und einem alten Mietvertrag mit sehr niedriger Quadratmetermiete mit jemandem mit höherer Quadratmetermiete, könnte die Miete für die kleinere Wohnung dennoch höher ausfallen als zuvor.

Das Hauptproblem aller Tauschbörsen ist aber: Es existiert ein deutliches Ungleichgewicht bei den Angeboten: Das Interesse an größeren Wohnungen ist viel höher als das an kleineren. Nach aktuellen Zahlen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) suchen auf inberlinwohnen.de 51 Prozent eine größere Wohnung, aber nur elf Prozent eine kleinere.

Auch auf tauschwohnung.com ist das Verhältnis nicht gleichmäßig: Laut John Weinert möchte ca. die Hälfte der Angemeldeten eine größere Wohnung, rund 30 Prozent wollen sich verkleinern, 20 Prozent suchen eine Wohnung an einem anderen Ort oder mit besserer Ausstattung.

Auch bei der Wohnungstauschbörse der GWG München melden sich hauptsächlich Familien an, die eine größere Wohnung suchen. Um das Ungleichgewicht aufzuheben, haben mehrere Städte Koordinierungsstellen für Menschen eingerichtet, die sich verkleinern möchten: „Sie sollen unterstützt werden, so dass ihre (alte) große Wohnung für größere Haushalte frei wird“, heißt es auf der entsprechenden Internetseite der Stadt Hamburg.

Die städtische Stuttgarter Wohnungsgesellschaft SWSG wirbt mit dem Slogan „Aus groß mach passend“ um Senior:innen, die sich verkleinern und zudem altersgerecht wohnen möchten. Sie sollen von der Suche bis zum Umzug unterstützt werden. Als Anreiz bleibt die aktuelle Quadratmeterkaltmiete gleich: „Weil die neue Wohnung kleiner ist, sinkt die Miete auf alle Fälle“, so die SWSG.

Frankfurt am Main bietet Mieter:innen, die von einer großen in eine kleinere Sozialwohnung ziehen wollen, eine Tauschprämie an. Bezahlt werden auch Umzugskosten und die Renovierung. Bisher nutzen aber nur wenige Menschen das Angebot. Auch Berlin hatte ab 2014 versucht, mit einer Prämie den Wohnungstausch innerhalb der landeseigenen Wohnungsunternehmen anzuregen. „Eine spürbare Erhöhung der Tauschaktivitäten war hieraus nicht ersichtlich“, resümierte die Stadtentwicklungsverwaltung allerdings im vergangenen Jahr.

Politische Weichenstellungen nötig

Ob Prämie oder Umzugshilfe, ob privates oder kommunales Tauschportal, die Gesamtzahl der erfolgreichen Tausche bleibt niedrig und kann die Probleme auf dem Wohnungsmarkt nicht lösen: Insgesamt wurden seit September 2018 bis zum 31. Januar 2023 auf inberlinwohnen.de 15.582 Tauschangebote veröffentlicht, nur 463 Tausche wurden allerdings tatsächlich abgeschlossen, wie uns BBU-Sprecher David Eberhardt mitteilte. Derzeit seien rund 3.000 Wohnungsangebote aktiv. Zur Einordnung: Die sechs landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften haben zusammen rund 325.000 Wohnungen im Bestand.

Könnten gesetzliche Regelungen zum Wohnungstausch helfen? Melanie Weber-Moritz, Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, würde das begrüßen: „Ein gesetzlich festgelegtes Recht auf Wohnungstausch auch bei privaten Vermieter:innen würde einerseits Sicherheit für Tauschwillige bringen und andererseits zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen“, sagt sie. „Ein solches Recht wäre aber nur sinnvoll, wenn die Mieten im Falle des Tausches unverändert blieben. Das wäre auch plausibel, da Vermieter:innen durch den Wohnungswechsel keinen ins Gewicht fallenden Aufwand haben.“

Auch die Vorsitzende der Grünen, Ricarda Lang, sagte in einem Interview mit der „Berliner Zeitung“, sie befürworte ein Recht auf Wohnungstausch auf Bundesebene. „Wohnungstausch sollte wesentlich einfacher werden, wenn er denn gewünscht ist“, so Lang. Die Justizminister:innen der Bundesländer hatten sich bereits im Herbst 2022 darauf geeinigt, dass ein gesetzliches Wohnungswechselmodell ins Leben gerufen werden soll, „das einen einvernehmlichen Wohnungstausch beim selben Vermieter regelt“. Dafür solle ein Bestandsschutz für günstige Mieten beim Umzug in kleinere Wohnungen geschaffen werden. Eine Umsetzung solcher Vorschläge auf Bundesebene steht allerdings aus. So kann die grundsätzlich gute Idee Wohnungstausch weiter nur wenig zur Lösung der Wohnraumkrise beitragen.

Was muss beim Wohnungstausch beachtet werden?

Die folgenden Hinweise gelten für den Wohnungstausch auf dem freien Markt, städtische oder kommunale Tauschbörsen haben in der Regel festgelegte Konditionen zum Wohnungstausch innerhalb ihres Bestandes, etwa zu gleichbleibender Quadratmetermiete

Wann ist ein Tausch zulässig?

Ein Wohnungstausch ist nur dann zulässig, wenn alle Mietvertragsparteien damit einverstanden sind. Sind auf einer Vertragsseite mehrere Personen beteiligt, müssen auch alle Personen mit dem Tausch einverstanden sein. Vorsicht: Ein Wohnungstausch ohne vorherige (!) Genehmigung des Vermieters oder der Vermieterin berechtigt zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Zwar können Vermietende den Wohnungstausch auch nachträglich genehmigen, eine entsprechende Pflicht gibt es aber nicht. Mieter:innen sollten also nicht darauf hoffen, dass „alles gut geht“, sondern nur die Wohnungen tauschen, wenn die schriftlichen Zustimmungen ihrer Vermietenden vorliegen.

Wann sollte mit Vermietenden über den Wohnungstausch gesprochen werden?

Am besten, bevor man auf die Suche nach Tauschwilligen geht. Denn sind Vermietende – egal auf welcher Seite – damit nicht einverstanden, kann man sich die Mühe gleich sparen. Zudem sollte man zuvor absprechen, welche Angaben man in der Suchanzeige veröffentlichen darf.

Klare Absprachen im Vorhinein ersparen möglichen Ärger im Nachhinein. So kann beispielsweise besprochen werden, welche Miete angegeben werden soll, ob die vollständige Adresse oder Fotos der Wohnung veröffentlicht werden dürfen etc.

Wie funktioniert der Wohnungstausch rechtlich?

Die Mietvertragsparteien müssen Vereinbarungen über den Tausch treffen. Sie könnten beispielsweise vereinbaren, dass die Tauschparteien in den Mietvertrag des jeweils anderen eintreten. Sie könnten aber auch Vorverträge abschließen, in denen vereinbart wird, dass neue Mietverträge abgeschlossen werden.

Aber Vorsicht: Solche Vorverträge schaffen kein verbindliches Mietrecht. Das bedeutet: Kündigen Tauschwillige ihre Wohnung aufgrund eines Vorvertrags mit dem oder der neuen Vermieter:in, bedeutet dieser Vorvertrag keine Garantie, dass sie am Ende die Wohnung wirklich bekommen. Denn ob und wie der Vorvertrag bindet oder ob der Rücktritt vom Vorvertrag zumindest zu Schadensersatzansprüchen führt, ist eine Frage des Einzelfalls und kommt auf die genaue Gestaltung des Vertrages an.

Mieter:innen sollten daher unbedingt darauf achten, dass alle Vereinbarungen – egal ob der Tausch durch Vertragseintritt oder durch den Abschluss neuer Mietverträge stattfinden soll – hieb- und stichfest sind. Aufgrund der möglichen schwerwiegenden Konsequenzen (Verlust der Wohnung) sollten sich Tauschwillige unbedingt anwaltlich beraten lassen.

Kann der Wohnungstausch zu einer höheren Miete führen?

Ja. Sowohl beim Tausch durch Vertragseintritt als auch beim Neuabschluss von Verträgen steht es Vermietenden frei, die Bedingungen des Vertrages zu verändern. So können sie beispielsweise die Zustimmung zum Tausch auch von einer höheren Miete abhängig machen. Daher sollte ganz genau hingeschaut werden, zu welchen Konditionen die Vermieter:innen den Wohnungstausch akzeptieren und geprüft werden, ob der Tausch so noch im Interesse der Mieter:innen ist. Einen Anspruch auf gleichbleibende Mieten oder unveränderte Vertragsbedingungen haben sie nämlich nicht.

Markise

Mietende haben Anspruch darauf, dass Vermietende ihnen die Anbringung einer Markise im Balkonbereich gestatten, wenn kein triftiger Grund für eine Ablehnung besteht. Dass auch ein Sonnenschirm einen Sonnenschutz bietet, ist kein ausreichender Grund. Denn eine Markise gewährleistet gegenüber einem Sonnenschirm den größtmöglichen Sonnenschutz, ohne die Nutzfläche des Balkons einzuschränken. Vermietende können die Genehmigung aber von der fachgerechten Montage, dem Abschluss einer Haftpflichtversicherung und der Zahlung einer Kaution in Höhe der voraussichtlichen Rückbaukosten abhängig machen (LG Berlin, Urt. v. 13.3.2023 – 64 S 322/20, WuM 2024, 81).

Aufzug

Der erstmalige Einbau eines Aufzugs verbessert den Gebrauchswert der Wohnung nicht und rechtfertigt keine Mieterhöhung wegen Modernisierung, wenn er nur auf den Zwischenpodesten hält und Mietende weiter Treppen überwinden müssen, um vom Haltepunkt des Fahrstuhls zur Wohnung zu gelangen. Ein Gebrauchsvorteil ist für die Wohnung nur gegeben, wenn sie durch den Fahrstuhl besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist (LG Berlin, Hinweisbeschl. v. 6.11.2023 – 64 S 126/22, WuM 2024, 85).

Zutritt zur Wohnung

Wollen Vermietende die Miete für eine Doppelhaushälfte erhöhen und haben sie Sachverständige damit beauftragt, zu diesem Zweck die ortsübliche Vergleichsmiete für das Mietobjekt festzustellen, so müssen Mietende den Zutritt gewähren (BGH, Beschl. v. 28.11.2023 – VIII ZR 77/23, WuM 2024, 149).

Kinderlärm

Wo viele Menschen unter einem Dach wohnen, gibt es auch Geräusche. Doch auch in einem hellhörigen Haus rechtfertigt Kinderlärm keine Mietminderung, solange die Geräusche nur gelegentlich und nicht ständig oder langanhaltend oder immer in Ruhezeiten auftreten (AG Wedding, Urt. v. 3.3.2023 – 16 C 301/21).

Schlüsselverlust

Verlangen Vermietende wegen eines Schlüsselverlustes Schadensersatz von Mietenden, haben sie einen Anspruch auf Zahlung des Betrags aus dem Kostenvoranschlag der Fachfirma nur dann, wenn sie die Schließanlage bzw. den Schließzylinder tatsächlich austauschen (AG Stuttgart, Urt. v. 8.12.2023 – 31 C 1969/23).

Heizpflicht?

Rafet K., Fulda:

Ich bin häufig auf Montage und möchte Heizkosten sparen. Bin ich verpflichtet, meine Mietwohnung in den Wintermonaten auch während meiner Abwesenheit zu heizen?

Antwort:

Für Mieter:innen besteht grundsätzlich keine Heizpflicht. Wer also Heizkosten sparen möchte, kann seine Heizung entsprechend drosseln. Bei längerer Abwesenheit sollte man allerdings sicherstellen, dass sie die Mieträume in einem Maße heizen und lüften, dass keine Frost- oder Feuchtigkeitsschäden entstehen. Anderenfalls drohen Schadensersatzansprüche.

Kündigung ohne Unterschrift

Willi S., Ulm:

Vor zwölf Tagen erhielt ich von meinem Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Die Kündigung ist nicht unterschrieben. Ist diese dann ungültig?

Antwort:

Eine Kündigung muss vom Ausstellenden eigenhändig unterschrieben sein. Dies gilt für beide Mietparteien. Fehlt die Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam. Aus taktischen Gründen kann es im Einzelfall Sinn machen, Vermietende auf diesen Formfehler zunächst nicht hinzuweisen, um Zeit zu gewinnen. Denn anderenfalls droht zeitnah eine neue Kündigung mit Unterschrift. Mieter:innen sollten sich nach Zugang einer Kündigung unbedingt von ihrem Mieterverein vor Ort beraten lassen!

TV-Kabelgebühren

Karl S., Dortmund:

Meine Vermieterin hat mich darüber informiert, dass die TV-Kabelgebühren ab dem 1. Juli 2024 wegfallen. Sie bietet mir an, mich weiter mit TV über den Hausanschluss zu versorgen, wenn ich einer Erhöhung der Grundmiete um den bisherigen Betriebskostenanteil für Kabelgebühren zustimme. Ein entsprechendes Zustimmungsformular ist beigefügt. Muss ich dem zustimmen?

Antwort:

Nein. Die Betriebskostenumlage für TV-Kabelgebühren endet automatisch zum 30. Juni 2024. Mietende sind nicht verpflichtet, auf ein Angebot von Vermietenden zur Fortsetzung der TV-Versorgung zu reagieren. Insbesondere die hier geforderte Zustimmung zu einer Überführung des bisherigen Betriebskostenanteils in die Grundmiete sollte wohl überlegt sein. Denn dies führt zu einer dauerhaften Erhöhung der Grundmiete, von der man sich nicht ohne weiteres wieder lösen kann, wenn man sich z.B. für einen anderen TV-Anbieter entscheiden will. In der Regel dürfte dem Zustimmungsformular auch nicht zu entnehmen sein, welche konkreten TV-Leistungen Vermietende anbieten. Mieter:innen sollten daher unbedingt Rechtsrat beim Mieterverein einholen.

Herabstürzender Ast

Peter R., Aachen:

Auf unserem angemieteten Gartengrundstück brach ein riesiger Ast einer Kiefer ab und fiel teilweise auf die Straße. Die Feuerwehr hat die Straße beräumt und Baumreste in unseren Garten abgelegt. Unser Vermieter ist der Meinung, wir müssten die Baumreste auf eigene Kosten entsorgen. Ist das rechtens?

Antwort:

Welche Gartenpflegearbeiten von Mieter:innen geschuldet sind, bestimmt sich grundsätzlich nach dem Mietvertrag. Die Kosten für den Abtransport herabgestürzter Baumteile können ihnen jedoch nicht als Pflegemaßnahme auferlegt werden und sind von den Vermietenden zu tragen.